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 「トパンガ・プラザのリニューアル・ノウハウ」


 

 1964年にオープンしたRSCのトパンガ・プラザが、2回目のリニューアル(1回目は1992〜1993年、2回目が2005〜2008年)を行い、画期的に変化しました。リニューアル後のトパンガ・プラザの概要は次の通りです。



 このトパンガ・プラザの特徴は次の通りです(六車流:流通理論)。

@核店舗が、ピン(ニーマンマーカス)からキリ(ターゲット)まで、中間をノードストロム、メイシーズ、シアーズを導入して、まさに、フルターゲット、フルMDingのSCである。

A中央を「ザ・キャニオン」(撤退したモンゴメリ・ウォードの跡)を中央に配置し、そこをアトリウム空間とし、2つのレーストラック状ダブル・サーキットモール化している。

B核店の中に、最高級の百貨店であるニーマンマーカスと、ディスカウントストアのターゲットの両極端な核店舗を導入している(恐らくアメリカのSCで初めてと思われる)。

Cフードコートはウェストフィールドが展開する「ダイニング・テラス」(ごちそうフードコート)を展開して、従来のフードコートをアップスケール化している

D今回のリニューアルにより、新たに立体駐車場を3棟建設している。アメリカは平面駐車が基本であるが、土地の有効利用や平面より立駐が客の利便性が高いことから、立駐が増大している。

 トパンガ・プラザは、サウスコースト・プラザ(西のSCの横綱)やルーズベルト・フィールド(東のSCの横綱)のように、ピンキリ商法のSCであるが、特に、最高級の核店にニーマンマーカス(サウスコースト・プラザやルーズベルト・フィールドにも導入されていない高級百貨店)、逆に最下級の核店にターゲット(サウスコースト・プラザやルーズベルト・フィールドモールにも導入されていないディスカウントストア)で形成されるアメリカで初めてのSCです。その要因は、今まで中心客層がブルーカラー層を中心とする中中〜中下のマーケットであったが、最近、急激にマーケットレベルが上がり、山の手エリアには富裕層が多くなり、このハイブリッド化したマーケットに対して、ピンキリのMDingのSCを構築して、成功しています。このハイブリッド化したマーケットを、1つのSCが全面的に取り込むノウハウは見事です。

 ここで注目すべきことは、アメリカのSCの客単価の高さです。アメリカのRSCの客単価は1人当たり平均5,000円(日本の1.7倍〜2倍)、グループ単位で13,000円(同じく日本の1.7〜2倍)となっております。これは、アメリカのSCが日本のようにもてあそばれ型SCになっていないことが要因です。人が少なくても売上高の大きいSCに日本のSCも脱皮することが必要です。日本では玉川高島屋SCが見本です。


 
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