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 「コロンバスサークルの成功のポイント



 

 ニューヨークのセントラルパークの近くに2003年に開発された「ショップス・アット・コロンバスサークル」(以下コロンバスサークル)の業績が良くなっています。年間坪効率4,000千円であり、通常のSCの2.0〜2.5倍となっています。

<コロンバスサークルの概要>


 建物全体をタイムワーナーセンターと呼び、地下1階から4階までのモールゾーンが「コロンバスサークル」(SC)となっています。

 ニューヨークの中心市街地では、「垂直型の高級SC」(バーティカルモール型SC)は成功しないと言われてきました。また、多くの過去の事例(トランプタワー等)においても成功していません。その原因は、ニューヨークの中心市街地には、ミッドタウン街区やアッパーイースト街区、さらにはソーホー街区に、ストリート型・街並型・低層型・高級志向型の街区が立地しており、高級かつ高層型の商業施設が成立しなかったからです。

 コロンバスサークルは高層階でありながら(ただし、SCゾーンは4層まで)、成功を収めたニューヨークで初めてのSCです。テナントミックス、特に一般テナントは郊外のRSC並みのレベルであり、決してニューヨークの中心市街地に立地するSCのテナントミックスではありません。視察者が、コロンバスサークルを見て感じることは、極々普通のテナントでニューヨークの中心市街地にふさわしくないテナントミックスであり、なぜ業績がよいのか不思議だということです。視察者は、ついついニューヨークの中心市街地という立地をイメージして、コロンバスサークルを見てしまいがちです。確かに、コロンバスサークルはニューヨークの中心市街地の中心立地にあります。しかし、中心市街地の商業は、次の5つのタイプから成り立っています(六車流:流通理論)。



 中心市街地の商業は、都心商業に対する郊外商業基軸の原則に基づき、郊外商業が真似のできないレベルの商業しか成立しない都心における基軸商業と、都心のオフィスワーカーを中心とするワーカー及び都心へのビジターの利便型ニーズから成り立っています。前者を「アーバンリゾートニーズ(中心市街地のニーズの50%)」と言い、後者を「アーバンコンビニエンスニーズ(中心市街地のニーズの50%)」と呼びます。私は、「東京になくてニューヨークに存在する業態は数々あるが、東京にあってニューヨークにない業態は、"デパ地下"と"地下街・駅ビル"」と言っています。まさに、コロンバスサークルが「ホールフーズ=デパ地下」と「ボーダーズ、サムスンのショーケース、カフェ、普通のテナントミックス=地下街・駅ビル」のアーバンコンビニエンスニーズから成り立つ都心型スペシャリティセンターが、「1つの建物の中に存在することに価値がある」のです。


 
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